서산사기변호사, 개발된다는 말에 산 땅 지분이 기획부동산 사기라면 돈을 돌려받을 수 있나요?

개발 계획을 지어내거나 부풀려 쓸모가 적은 땅 지분을 비싸게 팔았다면 사기죄로 고소할 수 있습니다. 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(형법 제347조 제1항). 돈을 돌려받는 길은 형사 고소와 따로 있습니다. 속아서 맺은 매매계약은 취소할 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 취소권은 사기임을 알게 된 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(같은 법 제146조). 손해배상 청구는 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다(같은 법 제766조 제1항).

기획부동산 사기의 흔한 방식

기획부동산은 넓은 임야나 농지를 싸게 사들인 뒤 수십 명, 많게는 수백 명에게 지분으로 쪼개 파는 회사를 흔히 부르는 말입니다. 피해 상담에서 자주 보이는 설명은 비슷합니다.

• 근처에 도로, 산업단지, 역이 곧 들어선다는 말
• 지분이라도 등기가 되니 안전하고 나중에 필지를 나눠 준다는 말
• 회사가 몇 년 안에 웃돈을 붙여 다시 사 주겠다는 말
• 지인이나 가족이 영업 직원으로 일하면서 소개하는 방식

막상 토지이용계획확인원을 떼어 보면 개발이 어려운 보전산지나 개발제한구역인 경우가 많고, 등기부에는 모르는 공유자가 수백 명 올라 있습니다. 공유자가 많으면 땅을 팔거나 개발하려 해도 동의를 얻기 어려워 사실상 처분이 막힙니다.

기획부동산 사기가 인정되는 경우

땅값을 비싸게 받았다는 사정만으로 바로 사기가 되지는 않습니다. 법원은 거래 가격이 시세보다 높다는 것만으로는 기망이라고 보지 않는 경향이 있습니다. 개발 가능성에 관한 말이 단순한 전망이나 과장 광고 수준이면 처벌하기 어렵다고 봅니다. 문제가 되는 것은 사실을 속인 경우입니다.

• 확정되거나 추진 중인 개발 계획이 없는데 있는 것처럼 말한 경우
• 개발할 수 없는 용도지역이라는 사실을 알면서 숨긴 경우
• 되사 주겠다고 약속했지만 처음부터 그럴 의사나 능력이 없던 경우

회사가 챙긴 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조로 가중처벌됩니다. 5억 원 이상 50억 원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역입니다. 영업 직원은 회사의 거짓을 알고 함께 판매했다면 공범이 될 수 있습니다. 반면 회사 설명을 그대로 믿고 판 경우라면 사기의 고의를 두고 다툼이 생깁니다.

계약서에 "개발 여부는 매도인이 책임지지 않는다", "현장을 확인하고 샀다" 같은 문구가 들어 있는 경우도 많습니다. 회사는 이런 문구를 근거로 매수인이 위험을 알고 샀다고 주장합니다. 그러나 계약서 문구와 별개로 영업 과정에서 거짓 개발 정보를 말한 사실이 녹음이나 문자로 남아 있다면 사기의 판단은 달라질 수 있습니다. 그래서 계약서 한 장보다 계약에 이르기까지 오간 말과 자료가 더 중요하게 다뤄집니다.

돈을 돌려받는 방법

형사 고소는 처벌을 구하는 절차라서 그 자체로 돈이 돌아오지는 않습니다. 피해 회복은 다음 절차를 함께 써야 합니다.

1. 매매계약 취소와 반환 청구: 사기를 이유로 계약을 취소하고 낸 대금을 돌려 달라고 청구합니다.
2. 손해배상 청구: 거짓 설명으로 입은 손해를 불법행위로 청구합니다(민법 제750조). 회사뿐 아니라 가담한 대표나 직원도 상대로 삼을 수 있습니다.
3. 가압류: 기획부동산 회사는 문을 닫거나 이름을 바꾸는 일이 잦아, 소송 전에 남은 땅이나 예금을 가압류해 두는 것이 중요합니다(민사집행법 제276조).
4. 배상명령: 사기 사건이 형사재판으로 가면 피해자가 그 재판에서 피해 금액의 배상을 명해 달라고 신청할 수 있습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제25조).

이미 받은 지분을 정리하고 싶다면 다른 공유자를 상대로 공유물분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 다만 공유자가 많으면 현물로 나누기 어려워 경매로 이어지기도 합니다. 이때 매각 대금이 산 값보다 훨씬 낮을 수 있다는 점을 미리 계산해야 합니다.

고소 전에 모을 자료

• 매매계약서, 입금 내역, 영수증
• 등기사항전부증명서와 토지이용계획확인원
• 개발 예정이라며 보여 준 지도, 안내 책자, 문자와 메신저 대화
• 설명회나 통화 녹음, 영업 직원의 명함과 소속
• 같은 회사에서 땅을 산 다른 피해자 연락처

피해자가 여러 명이면 함께 고소할 때 회사의 판매 방식이 반복되었다는 점을 보여 주기 쉽습니다. 거래 시점마다 회사가 무엇을 약속했는지 날짜순으로 적어 두면 수사기관이 기망 시점을 빨리 잡을 수 있습니다. 회사가 이미 폐업했다면 법인 등기부에서 대표와 임원 이름을 확인해 두는 것도 도움이 됩니다.

서산에서 진행할 때

서산에서 땅을 사거나 그 지역에 사는 피해자가 민사소송을 낸다면 관할 법원은 대전지방법원 서산지원이 될 수 있습니다. 서산지원은 서산, 당진, 태안 지역의 형사재판과 민사소송을 맡고, 가압류 신청도 같은 법원에 냅니다. 서산 인근 임야 지분을 산 경우에는 등기부의 공유자 수와 용도지역부터 확인하고 형사 고소와 민사 청구의 순서를 정합니다.

기획부동산 회사는 시간이 지날수록 재산을 옮기는 경우가 많아 초기에 가압류와 고소를 함께 검토하는 것이 좋습니다. 천안지사(충남 천안시 서북구 백석4길 12, 10층) 상담 010-7762-9576. 이 글은 법무법인 프런티어 천안지사 최상락 변호사가 정리했습니다.