당진변호사, 전세 계약 전에 전세사기를 피하려면 무엇을 확인해야 하나요?

전세사기 예방은 계약 전 서류 확인, 계약서 특약, 잔금일의 대항력 확보 세 단계로 이뤄집니다. 임대인은 계약할 때 그 집의 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 하고(주택임대차보호법 제3조의7), 임차인은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력을 갖습니다(같은 법 제3조 제1항). 여기에 계약서 확정일자까지 받아야 경매나 공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항).

등기사항증명서 확인

계약 전에 집의 등기사항증명서를 직접 떼어 봅니다. 확인할 것은 세 가지입니다.

• 소유자: 계약하러 나온 사람이 등기상 소유자와 같은지, 공동 소유라면 모두의 동의가 있는지
• 근저당과 압류: 근저당 설정 금액, 가압류·가처분·압류·경매개시결정이 있는지
• 신탁 등기: 소유권이 신탁회사로 넘어가 있으면 신탁원부를 보고 누가 임대할 권한을 가졌는지

근저당 금액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면 경매 때 보증금 전부를 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 등기는 계약 뒤에도 바뀔 수 있으므로 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 발급해 계약일과 달라진 것이 없는지 확인합니다.

집값 자체도 따져 봅니다. 보증금이 주변 매매 시세에 비해 지나치게 높은 집은 집값이 조금만 내려가도 경매로 보증금을 다 돌려받기 어렵습니다. 같은 단지나 비슷한 건물의 최근 실거래가를 확인하고, 신축 빌라처럼 거래 사례가 적은 집이라면 중개사가 제시한 시세만 믿지 않습니다.

선순위 보증금과 체납 세금

등기에 나오지 않는 위험도 있습니다. 다가구주택처럼 여러 세입자가 사는 집은 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 집의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항).

임대인이 세금을 체납했다면 경매·공매에서 보증금 회수 순서가 밀릴 수 있습니다. 임대인의 동의를 받으면 계약 전에도 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있고, 계약을 마친 뒤에는 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘는 경우 임대 기간이 시작하는 날까지 동의 없이도 열람할 수 있습니다(국세징수법 제109조). 미납 지방세도 같은 방식으로 지방자치단체에 열람을 신청합니다(지방세징수법 제6조).

보증금이 적은 임차인은 별도의 보호도 받습니다. 경매신청 등기 전에 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 다만 어느 금액까지가 소액이고 얼마를 먼저 받는지는 지역별로 대통령령이 정하고, 먼저 설정된 담보권이 있으면 그 설정 당시의 기준이 적용될 수 있으므로 계약 전에 해당되는지 확인해야 합니다.

계약 상대와 중개 확인

대리인이 나왔다면 소유자의 위임장과 인감증명서를 받고, 가능하면 소유자와 직접 통화해 계약 사실을 확인합니다. 보증금은 소유자 본인 명의 계좌로 보내고, 현금으로 건네거나 제3자 계좌로 보내지 않습니다.

공인중개사를 거친다면 중개사는 권리관계와 거래 제한 사항을 확인해 설명하고 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 같은 근거 자료를 보여 줘야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항). 설명을 서면으로 받은 확인·설명서는 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 되므로 잘 보관합니다.

계약서 특약과 잔금일

대항력은 전입신고 다음 날부터 생기기 때문에, 잔금일 당일 임대인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 보증금보다 앞서게 됩니다. 이 틈을 막으려면 계약서에 특약을 넣습니다.

• 임대인은 임차인의 전입 다음 날까지 근저당 등 새 권리를 설정하지 않는다.
• 이를 어기거나 계약 전 알리지 않은 체납·선순위 보증금이 드러나면 임차인은 계약을 해제하고 받은 돈 전부를 돌려받는다.
• 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제할 수 있다.

잔금을 치른 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소나 동 주민센터, 법원, 등기소 등에서 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항).

사기가 의심될 때

처음부터 보증금을 돌려줄 생각이나 능력이 없으면서 이를 숨기고 계약했다면 형법 제347조의 사기죄가 됩니다. 2025년 12월 23일 개정으로 법정형이 20년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금으로 무거워졌고, 그 전의 행위에는 행위 당시 법인 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금이 적용됩니다(형법 제1조 제1항). 피해 금액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조로 가중처벌됩니다. 피해가 생겼다면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 결정 신청도 함께 검토합니다.

당진에서 문제가 생겼을 때

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청합니다. 신청은 집 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군법원에 하므로(주택임대차보호법 제3조의3 제1항) 당진의 주택이라면 대전지방법원 서산지원이나 당진시법원에 낼 수 있습니다. 보증금반환소송은 청구액이 3,000만 원 이하인 소액사건이면 당진시법원에서(소액사건심판규칙 제1조의2), 그보다 크면 대전지방법원 서산지원에서 진행합니다.

전세사기는 계약서에 도장을 찍기 전에 막는 것이 가장 확실한 대응이니, 서류 확인이 어렵다면 계약 전에 검토를 받아 보시기 바랍니다. 천안지사(충남 천안시 서북구 백석4길 12, 10층) 상담 010-7762-9576. 이 글은 법무법인 프런티어 천안지사 최상락 변호사가 정리했습니다.