서산사기변호사, 부동산 거래에서 속아 계약했다면 사기로 고소하고 계약을 되돌릴 수 있나요?

부동산 거래에서 계약을 결정할 만한 중요한 사실을 속였다면 계약을 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 해야 합니다(민법 제146조). 속인 사람은 사기죄로 20년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금 대상이고(형법 제347조 제1항), 한 사람에게서 얻은 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조로 더 무겁게 처벌됩니다. 다만 고소만으로 돈이 돌아오지는 않으므로, 상대가 부동산이나 돈을 처분하기 전에 가처분·가압류부터 검토해야 합니다.

부동산 사기의 흔한 유형

• 소유자가 아닌 사람이 위조한 서류나 위임장으로 집이나 땅을 파는 경우
• 근저당, 가압류, 임차인 같은 권리관계를 숨기고 파는 경우
• 개발이 불가능한 임야나 맹지를 곧 개발된다며 지분으로 쪼개 파는 경우
• 계약금과 중도금을 받은 뒤 같은 부동산을 다른 사람에게 다시 팔아 등기를 넘기는 경우

마지막 경우, 곧 이중매매는 사기보다 배임죄가 문제되는 경우가 많습니다. 법원은 중도금까지 받아 계약을 되돌릴 수 없게 된 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘기면 매수인의 재산을 지켜 줄 임무를 저버린 배임으로 봅니다. 배임죄는 5년 이하 징역 또는 1천500만 원 이하 벌금입니다(형법 제355조 제2항). 계약금만 받은 단계라면 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있어(민법 제565조 제1항), 형사 문제로 보기 어렵습니다.

임야나 농지를 지분으로 쪼개 파는 거래는 특히 조심해야 합니다. 지분을 산 사람은 땅 전체의 공유자 가운데 한 명이 될 뿐이라, 다른 공유자의 동의 없이 그 땅을 처분하거나 형질을 바꿀 수 없습니다(민법 제264조). 내 몫을 떼어 받으려면 공유물분할을 청구해야 하는데(민법 제268조 제1항), 공유자가 수십 명이면 절차가 길고 비용도 많이 듭니다. "곧 도로가 난다", "몇 년 뒤 몇 배로 오른다"는 말을 믿고 지분을 샀다면, 그 설명이 사실과 달랐다는 자료가 사기 고소와 취소 청구의 출발점이 됩니다.

사기와 단순 분쟁의 구별

부동산 매매 사기로 고소하려면 상대가 계약할 때부터 속일 생각이었다는 점을 보여 줘야 합니다. 계약 뒤 사정이 바뀌어 약속을 지키지 못한 것이라면 채무불이행으로서 민사 문제에 그칠 수 있습니다. 그래서 다음 자료가 중요합니다.

1. 계약 전에 들은 설명을 보여 주는 광고, 문자, 녹음
2. 계약 당시 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장
3. 상대가 그 사실을 알고 있었다는 정황(이미 받은 압류 통지, 다른 매수인과의 계약 등)
4. 돈을 보낸 내역과 그 돈이 어디로 갔는지

법원은 상대가 숨긴 사실이 거래에서 중요한 것이고, 그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라고 인정될 때 사기를 인정합니다. 매수인이 등기부만 떼 봤어도 알 수 있었던 사정이라면 사기 주장이 약해질 수 있습니다.

계약을 되돌리는 방법

사기를 이유로 취소하면 계약은 처음부터 무효가 되어(민법 제141조) 서로 받은 것을 돌려줘야 합니다. 착오로 계약 내용의 중요한 부분을 잘못 알았다면 착오 취소도 가능하지만, 착오에 중대한 과실이 있으면 취소할 수 없습니다(민법 제109조 제1항). 상대가 계약서에 적은 의무를 지키지 않았다면 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제할 수 있고, 해제하면 받은 돈에 이자를 붙여 돌려받습니다(민법 제544조, 제548조). 다만 사기를 이유로 한 취소는 그 사정을 모르고 새로 권리를 얻은 사람에게는 주장할 수 없으므로(민법 제110조 제3항), 부동산이 이미 제3자에게 넘어갔다면 돈으로 돌려받는 쪽으로 방향을 바꿔야 합니다.

중개사가 있었던 거래

공인중개사는 중개가 완성되기 전에 부동산의 상태와 권리관계, 이용 제한을 확인해 근거 자료와 함께 설명해야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항). 거래의 중요한 사항에 관해 거짓된 말로 판단을 그르치게 하는 것은 금지되고(공인중개사법 제33조 제1항 제4호), 고의나 과실로 손해를 끼친 중개사는 배상책임을 집니다(공인중개사법 제30조 제1항). 중개사는 업무를 시작하기 전에 이 책임을 위한 보증보험이나 공제에 가입해야 하므로, 중개사에게 재산이 없더라도 공제를 통해 배상받을 길이 있습니다. 중개대상물 확인·설명서를 꼭 보관해 두세요.

재산을 묶어 두는 조치

상대가 부동산을 다시 팔거나 담보를 잡히면 되찾기 어려워집니다. 소유권이전등기를 받아야 할 상황이라면 처분금지가처분으로 부동산을 묶고(민사집행법 제300조 제1항), 돈을 돌려받아야 할 상황이라면 상대 재산을 가압류합니다(민사집행법 제276조 제1항). 고소장을 낸 뒤에야 보전 조치를 하면 그사이 재산이 빠져나가는 일이 생기므로, 두 절차를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

서산에서 진행할 때

부동산에 관한 소송은 부동산이 있는 곳의 법원에 낼 수 있습니다(민사소송법 제20조). 서산, 당진, 태안에 있는 부동산이라면 대전지방법원 서산지원이 민사 사건을 맡고, 형사 재판도 같은 지원에서 열립니다. 상대 주소가 다른 지역이면 그곳 법원도 선택지가 됩니다. 계약서, 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서, 송금 내역을 가져오시면 서산 부동산 거래에서 취소와 해제 가운데 어느 쪽으로 가야 할지, 가처분이 먼저인지를 함께 판단할 수 있습니다.

부동산이 다른 사람에게 넘어가기 전이 가장 중요한 시기입니다. 천안지사(충남 천안시 서북구 백석4길 12, 10층) 상담 010-7762-9576. 이 글은 법무법인 프런티어 천안지사 최상락 변호사가 정리했습니다.