보증기관에 거절당한 임차인의 보증금 청구가 전부 인정된 사건
승소
사건 개요
이 사건은 의뢰인에게 불리한 사정이 분명했습니다. 재계약 과정에서 임대인의 부탁을 받고, 실제로 지급하지 않은 금액이 늘어난 것처럼 계약서를 작성해 준 일이 있었기 때문입니다. 계약서에는 보증금이 325,000,000원으로 적혔지만, 실제 보증금은 320,000,000원이었습니다.
임대차 기간이 끝나 의뢰인은 갱신거절 의사를 밝히고 보증금 반환을 요구했습니다. 임대인은 새 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 돌려주지 않았습니다. 의뢰인은 주택임차권등기를 마친 뒤 임대보증금을 보증한 기관에 보증채무 이행을 청구했으나, 거절당했습니다. 거절 사유는 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다는 것이었습니다.
핵심 쟁점은 두 가지였습니다. 첫째, 임대인이 다음 임차인에게서 증액된 보증금을 받으려고 계약서에 금액을 부풀려 적어 달라고 했고 의뢰인이 이에 응한 일이 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는가. 둘째, 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 있다고 볼 수 있는가였습니다.
사건의 진행
담당 변호사는 먼저 사실관계를 정리해 법원에 제출했습니다. 의뢰인은 보증약정의 당사자가 아니고, 계약서에 증액 기재를 해 준 일로 부정한 이익을 얻은 바도 없다는 점이었습니다.
이어서 의뢰인이 처음부터 실제 금액을 밝혀 왔다는 점을 서류로 입증했습니다. 임차권등기명령을 신청하는 과정에서 낸 보정서에 실제 보증금이 325,000,000원이 아니라 320,000,000원이라고 적었고, 보증채무 이행을 청구할 때도 증액분을 뺀 금액만 청구했다는 내용입니다. 보정서와 보증채무이행청구서가 그 근거로 쓰였습니다.
제도 변화도 함께 주장했습니다. 공정거래위원회가 보증기관의 기존 면책 조항을 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 보아 시정권고를 했고, 보증기관이 이에 따라 약관을 개정했다는 점입니다. 또 민간임대주택법 부칙이 개정 규정을 기존 보증계약에도 소급 적용한다고 밝히고 있으므로, 개정 취지가 이 사건에도 반영되어야 한다고 설명했습니다.
사건의 결과
법원은 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 판단하고, 보증기관의 면책 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 임대인에게는 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액의 지급을 명했고, 보증기관에도 같은 금액을 임대인과 공동하여 지급하라고 판결했습니다. 전부 승소였습니다.
이로써 의뢰인은 보증금 전액을 돌려받을 법적 근거를 확보했습니다. 계약서 내용과 실제 지급 내역이 달랐던 경험이 있더라도, 본인에게 부정한 이익이나 귀책사유가 없다면 보증금을 돌려받을 권리가 쉽게 사라지지 않는다는 점을 보여 준 사건입니다.
천안·아산 지역에서 비슷한 보증금 분쟁을 겪고 있다면, 민사 소송은 통상 대전지방법원 천안지원에서 진행됩니다. 보증기관이 계약서 불일치를 이유로 지급을 거절했더라도, 그 사정이 임차인의 책임으로 이어지는지는 따로 따져 봐야 합니다. 임차권등기 신청서, 보정서, 청구서처럼 실제 금액을 어떻게 밝혀 왔는지 보여 주는 서류를 미리 갖춰 두는 것이 좋습니다. 거절 통지를 받았다면 사유와 근거 조항부터 확인해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 실제와 다른 보증금을 적어 준 적이 있으면 보증금을 받을 수 없나요?
A. 일률적으로 그렇지는 않습니다. 기재 경위와 임차인이 얻은 이익, 책임 있는 사유가 있는지 등을 개별적으로 따져 판단합니다. 구체적인 사정은 사건마다 다르므로 관련 서류를 갖춰 검토받는 것이 좋습니다.
Q. 보증기관이 지급을 거절하면 바로 소송을 해야 하나요?
A. 거절 사유와 근거 조항을 서면으로 확인하는 것이 먼저입니다. 그 사유가 실제 사정과 맞는지, 약관이 개정되었는지를 살핀 뒤 소송 여부를 정하게 됩니다. 임대인에 대한 청구와 보증기관에 대한 청구를 함께 검토하는 경우가 많습니다.
Q. 임차권등기는 왜 해 두는 것이 좋은가요?
A. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 도움이 됩니다. 또한 실제 계약 내용과 청구 금액을 일관되게 밝혀 온 기록으로도 남습니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 천안지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.