신탁 이전 후 보증금 1억원 지급명령이 확정된 사건
승소
사건 개요
이 사건은 처음부터 의뢰인에게 불리한 사정이 겹쳐 있었습니다. 계약 상대였던 전 소유자는 더 이상 집의 주인이 아니었습니다. 계약 기간 중 부동산이 신탁을 원인으로 새로운 소유자에게 넘어갔기 때문입니다. 계약이 끝난 뒤에도 새로운 소유자는 보증금을 돌려주지 않았고, 의뢰인은 아직 목적물을 인도하지 않은 상태였습니다.
의뢰인은 전 소유자와 임대차계약을 맺고 보증금 1억원을 전액 지급한 뒤 입주했습니다. 전입신고와 확정일자도 마쳤습니다. 계약 만료 전에 갱신을 거절하는 뜻을 밝혀 계약을 끝냈지만, 보증금은 돌아오지 않았습니다.
다툼의 핵심은 두 가지였습니다. 첫째, 신탁을 원인으로 소유권을 넘겨받은 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인 지위를 이어받아 보증금 반환의무를 지는지입니다. 둘째, 목적물을 인도하지 않은 임차인이 지연손해금까지 청구할 수 있는지입니다.
사건의 진행
담당 변호사는 먼저 부동산등기사항전부증명서를 확보했습니다. 이를 통해 상대방이 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자임을 확인했습니다. 그리고 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 상대방이 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계했다는 점을 분명히 했습니다.
다음으로 의뢰인의 권리를 자료로 뒷받침했습니다. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본을 통해 보증금 전액을 지급했고 대항력과 우선변제권을 적법하게 갖추었음을 보였습니다. 계약 종료 사실도 소명했습니다. 의뢰인이 계약 만료 전 문자, 통화, 내용증명으로 갱신 거절 의사를 거듭 알린 자료를 정리해, 계약이 기간 만료로 끝났다는 점을 밝혔습니다.
청구를 구성할 때는 지연손해금 문제를 따로 검토했습니다. 의뢰인이 목적물을 아직 인도하지 않았으므로 동시이행 관계상 상대방의 이행지체가 성립하지 않는다고 본 것입니다. 그래서 지연손해금 청구는 제외하고 보증금 반환에 집중했습니다. 법리상 흠이 될 수 있는 부분을 미리 덜어내어 지급명령이 받아들여질 가능성을 높이려는 선택이었습니다.
사건의 결과
법원은 상대방에게 임대차보증금 1억원과 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 내렸습니다. 상대방이 이의신청을 하지 않아 지급명령은 그대로 확정되었습니다.
의뢰인은 별도의 본안소송 없이 집행권원을 확보했습니다. 보증금을 받기 위해 강제집행을 할 수 있는 길이 열린 것입니다.
천안·아산에서 임차한 집의 소유권이 신탁 등으로 바뀌어 보증금 반환이 지연되고 있다면, 먼저 등기사항전부증명서로 현재 소유자가 누구인지 확인하시기 바랍니다. 지급명령이나 소송으로 진행할 경우 이 지역 사건은 관할에 따라 대전지방법원 천안지원에서 다루어질 수 있습니다. 목적물을 이미 넘겼는지 여부에 따라 청구할 수 있는 범위가 달라질 수 있으므로, 청구 내용을 정하기 전에 법률 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집이 신탁으로 넘어갔다면 보증금은 누구에게 청구하나요?
A. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받을 수 있습니다. 신탁의 경우에도 등기부로 현재 소유자를 확인하는 일이 출발점입니다. 구체적인 상대방은 계약 내용과 등기 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 지급명령은 어떤 절차인가요?
A. 지급명령은 법원이 서류만으로 채무자에게 돈을 지급하라고 명하는 간이한 독촉절차입니다. 채무자가 정해진 기간 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 집행권원이 됩니다. 이의신청이 있으면 통상의 소송으로 넘어갑니다.
Q. 목적물을 돌려주지 않았는데 지연손해금도 받을 수 있나요?
A. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시에 이행해야 하는 관계로 보는 것이 일반적입니다. 그래서 임차인이 목적물을 인도하지 않았다면 지연손해금 청구가 제한될 수 있습니다. 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 청구 전에 확인이 필요합니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 천안지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.