임대인은 건물을 비워달라고 요구했습니다. 임차인이 시설물을 제대로 관리하지 않아 채무를 불이행했으며, 신뢰관계마저 파탄 났다는 이유였습니다. 소장을 받아든 의뢰인은 수년간 운영해온 숙박업소를 하루아침에 잃을 수 있다는 공포에 휩싸였습니다. 법원이 임대인의 손을 들어준다면, 보증금 5,000만 원도 온전히 돌려받지 못할 상황이었습니다.

사건의 시작은 2021년 12월로 거슬러 올라갑니다. 의뢰인은 보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 임대차기간 2022년 1월부터 2022년 12월까지로 임대차계약을 체결하고 숙박시설(이하 '이 사건 여관') 운영을 시작했습니다. 그런데 입주 직후부터 예상치 못한 문제들이 터져 나왔습니다. 객실관리시스템 고장, 1층 주차장 배관 동파, 지하 보일러실 보일러 고장 등 크고 작은 시설 결함이 연이어 발생한 것입니다.

임대인은 이 모든 문제의 책임이 임차인인 의뢰인에게 있다고 주장했습니다. 선량한 관리자의 주의의무를 위반해 시설물이 파손되었으니 채무불이행에 해당한다며, 임대차계약 해지와 함께 건물 인도 및 연체 차임·공과금·손해배상금을 공제한 잔액 지급을 청구했습니다. 나아가 임대차기간 만료와 신뢰관계 파탄을 이유로 계약갱신도 거절하겠다는 입장을 분명히 했습니다.

의뢰인 입장에서는 억울함이 클 수밖에 없었습니다. 시설 노후화로 인한 고장을 임차인 탓으로 돌리는 것은 물론, 수년간 유지해온 생업의 터전을 잃을 위기에 놓인 것입니다. 담당 변호인은 이 사건이 단순한 명도 분쟁이 아니라, 임대인의 하자보수의무 위반과 임차인의 계약갱신 요구권이 복합적으로 얽힌 사안임을 즉시 파악하고 방어 전략을 수립했습니다.

담당 변호인이 가장 먼저 집중한 것은 시설물 하자의 발생 원인이었습니다. 임대인은 임차인의 관리 소홀을 주장했지만, 담당 변호인은 이 사건 여관이 신축 후 20년 이상 경과한 노후 건물이라는 사실에 주목했습니다. 보일러를 비롯한 주요 시설물에 반복적인 하자가 있었음에도 임대인이 근본적인 보수를 해주지 않았다는 사실을 입증하는 데 변론의 초점을 맞췄습니다.

담당 변호인은 임대인의 하자보수의무에 관한 대법원 판례를 정면에서 끌어왔습니다. 임대인은 임차인이 목적물을 온전히 사용·수익할 수 있도록 하자 발생 시 이를 신속히 제거해야 할 법적 의무를 부담하며, 임대인이 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 사전에 알고 있었다고 하더라도 그 책임이 면제되지 않는다는 점을 판례를 통해 명확히 제시했습니다. 계약 체결 직후부터 하자가 연이어 발생한 경위, 임대인이 실질적인 보수를 하지 않은 사실관계를 시간순으로 정리하고, 관련 증거를 체계적으로 법원에 제출했습니다.

다음으로 임대인이 주장한 계약갱신 거절 사유를 정면으로 반박했습니다. 임대인은 의뢰인이 시설물 하자 문제를 둘러싼 갈등 과정에서 폭언, 모욕, 위협적 행동을 했으며 이로 인해 신뢰관계가 파탄 났다고 주장했습니다. 담당 변호인은 그 갈등 자체가 임대인의 하자보수 의무 미이행에서 비롯된 것임을 부각시켰습니다. 나아가 해당 갈등의 수위가 상가건물임대차보호법이 규정하는 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당하지 않는다는 점을 구체적인 사실관계와 법리로 논증했습니다.

계약갱신 요구권 행사의 유효성도 핵심 쟁점이었습니다. 담당 변호인은 의뢰인이 임대차기간 만료 3개월 전 적법하게 계약갱신을 요구했으며, 소송 진행 중에도 계약갱신 의사를 지속적으로 표시해왔다는 사실을 기록으로 남겼습니다. 임대인의 계약갱신 거절이 법적 요건을 갖추지 못한 이상, 임대차계약은 최초 계약기간 만료 이후에도 1년씩 갱신되어 적법하게 존속하고 있음을 법원이 확인해야 한다는 논리를 일관되게 유지했습니다.

법원은 원고(임대인)의 청구를 전부 기각했습니다. 소송비용 역시 원고가 전액 부담하도록 판결했습니다. 임대차계약 해지의 정당성도, 계약갱신 거절의 정당성도 법원은 인정하지 않았습니다.

법원은 시설물 하자와 관련하여 임대인에게 하자보수의무가 있다고 판단했으며, 임차인에게 관리상 과실이 있었다는 증거가 부족하다고 명시했습니다. 신뢰관계 파탄을 이유로 한 계약갱신 거절 역시 받아들이지 않았습니다. 오히려 의뢰인이 임대차기간 만료 전 적법하게 계약갱신을 요구했고, 임대차계약은 현재까지 계속 갱신되어 존속하고 있음을 확인했습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 천안지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.

이 사건의 관할 법원은 대전지방법원 천안지원이며, 관할 검찰청은 대전지방검찰청 천안지청입니다. 대전지방법원 천안지원은 충청 내륙 상업지구와 산업단지를 배후로 둔 만큼 임대차 분쟁, 명도 소송, 상가 관련 민사사건의 접수 건수가 꾸준히 높은 편입니다. 해당 법원은 임대인의 하자보수의무 이행 여부와 임차인의 계약갱신 요구권 행사 시점에 관해 사실관계를 꼼꼼히 심리하는 실무 경향을 보이므로, 증거 준비와 주장의 논리적 구성이 승패를 좌우합니다.

건물인도(명도) 소송에서 임차인이 저지르기 쉬운 가장 큰 실수는 소장을 받은 뒤 대응 시기를 놓치는 것입니다. 답변서 제출 기한을 넘기거나 첫 기일에 아무런 준비 없이 출석하면, 임대인의 주장이 그대로 사실로 굳어질 위험이 있습니다. 특히 계약갱신 요구권은 행사 시점과 방식이 법적으로 엄격히 규정되어 있어, 이를 사전에 서면으로 명확히 남겨두지 않으면 나중에 주장하더라도 받아들여지지 않을 수 있습니다. 초기 단계부터 변호인이 답변서 작성과 증거 수집을 주도해야 실질적인 방어가 가능합니다.

법무법인 프런티어는 전국 13개 지사에서 축적된 임대차 분쟁 사건 데이터를 공유하고 있어, 대전지방법원 천안지원의 재판부별 심리 경향과 유사 사건의 판단 기준을 구체적으로 파악한 상태에서 소송 전략을 수립합니다. 하자보수 책임 소재를 다투는 감정 절차 대응, 계약갱신 요구권 행사의 적법성 입증, 신뢰관계 파탄 주장을 반박하는 사실관계 정리 등 명도 소송 전 단계에 걸친 실무 대응 역량을 갖추고 있습니다.