SUCCESS CASE

의뢰인에게 불리한 사정이 겹쳐 있던 사건이었습니다. 토지를 상속받은 의뢰인이 확인해 보니 선친의 동생인 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었습니다. 게다가 피고는 오랜 기간 그 토지를 점유해 온 상태였습니다. 등기부취득시효나 점유취득시효가 인정되면 소유권을 되찾기 어려울 수 있었습니다.

시효 제도는 오래 점유한 사람을 보호하는 장치입니다. 그래서 등기가 석연치 않더라도 상속인이 안심하기 어려운 구조입니다. 문제의 등기는 선친이 사망한 이후에 이루어진 매매를 원인으로 하고 있었습니다. 의뢰인은 이를 바로잡기 위해 소유권말소등기 청구 소송을 냈습니다.

다툼의 중심은 두 가지였습니다. 하나는 선친 사망 이후의 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 원인무효인지 여부입니다. 다른 하나는 피고가 내세운 등기부취득시효와 점유취득시효가 인정될 수 있는지 여부입니다.

담당 변호사는 먼저 등기의 원인에 주목했습니다. 선친이 사망한 뒤 작성된 매매계약을 원인으로 한 등기에는 등기의 추정력이 인정되지 않는다는 법리를 적극적으로 내세웠습니다. 이에 따라 등기가 유효하다는 점을 피고 측이 입증해야 한다는 구도를 분명히 했습니다. 입증책임이 어느 쪽에 놓이는지가 정해지면 공방의 방향이 크게 달라집니다.

환지된 토지에 대한 다툼도 있었습니다. 담당 변호사는 구 농촌근대화촉진법에 의한 환지등기에는 특별조치법에 따른 등기와 같은 강한 추정력이 인정되지 않는다는 점을 밝혔습니다. 이를 바탕으로 환지된 토지 역시 종전 소유자인 선친의 상속인, 곧 의뢰인의 소유라는 점을 뒷받침했습니다.

시효 주장에는 피고의 인식을 파고들었습니다. 피고가 소유권 취득의 법률상 원인이 없다는 사정을 잘 알면서 점유를 시작했다는 정황을 입증했습니다. 그 결과 등기부취득시효에서 요구되는 무과실 요건과 점유취득시효의 자주점유 추정을 모두 깨뜨릴 수 있었습니다.

법원은 토지 중 농지(환지 전 답)에 관한 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효라고 판단했습니다. 그에 따라 말소등기절차의 이행을 명했고, 근저당권자의 승낙 의사표시까지 명했습니다.

다만 특별조치법에 따라 등기된 대지 부분은 추정력이 번복되지 않아 해당 청구가 기각되었습니다. 그럼에도 분쟁의 핵심이던 토지의 소유권을 회복했다는 점에서 의미가 큰 결과였습니다.

오래된 점유나 등기가 있다고 해서 곧바로 소유권을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 등기 원인이 적법한지, 점유한 사람이 어떤 사정을 알고 있었는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상속받은 부동산에 다른 사람 명의의 등기가 되어 있다면, 먼저 등기가 어떤 경위로 마쳐졌는지 살펴보시기 바랍니다. 이 지역에서 비슷한 소유권말소등기 소송을 낸다면 대전지방법원 천안지원에서 진행됩니다. 등기 원인이 이루어진 시기, 점유가 시작된 사정, 환지 여부처럼 따져볼 대목이 많으므로 소송 전에 관련 자료를 충분히 정리해 두시는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기가 되어 있으면 일단 소유자로 인정되나요?

A. 등기에는 일반적으로 적법하다는 추정력이 인정됩니다. 다만 등기 원인에 문제가 있으면 이 추정이 깨질 수 있습니다. 예를 들어 이미 사망한 사람과의 거래를 원인으로 한 등기는 추정력이 인정되지 않는다고 다투어 볼 수 있습니다.

Q. 오랫동안 점유한 사람은 시효로 소유권을 얻게 되나요?

A. 시효취득은 점유 기간만으로 정해지지 않고, 등기부취득시효의 무과실이나 점유취득시효의 자주점유 같은 요건을 갖추어야 합니다. 점유자가 권원이 없음을 알고 점유했다면 이 요건들을 다툴 여지가 있습니다.

Q. 토지의 일부만 되찾는 결과가 나오기도 하나요?

A. 한 소송에서도 토지의 성격이나 등기가 이루어진 근거에 따라 부분별로 판단이 갈릴 수 있습니다. 특별조치법에 따른 등기처럼 추정력이 강한 경우에는 이를 뒤집기가 쉽지 않습니다. 그래서 필지별로 등기 경위를 따로 확인하는 것이 중요합니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 천안지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.